دعاوی ملکی

اشتباهات رایج در دعاوی ملکی

در دنیای معاملات و مالکیت املاک، دعاوی ملکی یکی از پیچیده‌ترین و پرهزینه‌ترین پرونده‌های حقوقی محسوب می‌شوند. بسیاری از افراد، چه خریدار و چه فروشنده، در مسیر حقوقی خود دچار اشتباهاتی می‌شوند که گاه به از دست رفتن مال یا سال‌ها سردرگمی در دادگاه منجر می‌گردد. اشتباهاتی مانند اعتماد به قولنامه‌های دست‌نویس، ناآگاهی از وضعیت ثبتی یا طرح تفصیلی ملک، عدم مراجعه به وکیل متخصص و تنظیم قراردادهای غیرقانونی از رایج‌ترین نمونه‌ها هستند.

هدف این نوشتار، آگاهی‌بخشی درباره این خطاهای رایج و ارائه راهکارهایی است که بتواند از شکل‌گیری دعاوی ملکی پیشگیری کند یا مسیر حقوقی شما را در صورت بروز اختلاف، کوتاه‌تر و دقیق‌تر سازد. شناخت این اشتباهات نخستین گام در حفظ مالکیت و آرامش حقوقی هر فرد در معاملات املاک است.

۱.اشتباه در مقدمات دعوی ملکی:

اولین مورد در خصوص مقدمات این دعوا است که ملک مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بایستی ملک طلق و آزاد باشد و در صورتی که شما دعوی علیه ملک در توقیف و یا در رهن بانک مطرح کنید دعوی شما رد خواهد شد مگر اینکه دعوی مطروحه به انضمام دادخواست با خواسته بدوا رفع توقیف و یا فک رهن انجام گیرد.

۲.اشتباه در محیا نکردن مقدمات طرح دعوی در خصوص اعتراض به رای کمیسیونها:

الف) اقامه دعوی ابطال سند رسمی که به نام دولت تنظیم شده در صورتی صحیح است که رای موات در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری وجود نداشته باشد(منظور این است که از بین رفته باشد). اگرچه اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه ۴۲۶/۷-۲۹/۱/۸۴ اعلام کرده است که (اقامه دعوی ابطال سند رسمی به نام دولت ملازمه حتی با دادخواست ابطال رای موات و آگهی مربوط ندارد). اما اگر رای کمیسیونی که له دولت صادر شده است و آگهی آن،ابطال نشود، دولت با توجه به رای صادره می تواند جهت صدور سند و  متعاقبا تصرفات مالکانه و اقدام مقتضی صورت دهد. بنابراین مهم است که بدوا نسبت به ابطال رای کمیسیون مربوطه و آگهی آن اقدام صورت گیرد سپس ابطال سند مطرح شود.

 ب) مورد دیگر این است که در مورد کمیسیون های دیگری چون کمیسیون ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع طبیعی نیز به همین منوال است و بایستی ابتدا رای کمیسیون و آگهی مربوطه ابطال و سپس نسبت به ابطال سند دولت و اثبات مالکیت اقدام شود.

۳.اشتباه در صلاحیت دادگاه:

 اگر از موضوع مقدمات عبور کنیم، به بحث محل طرح دعوی میرسیم. طرح دعاوی ملکی در محلی خارج از حوزه قضایی که ملک واقع شده است، امری نادرست است. دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در محل وقوع مال غیر منقول مطرح می شود و علاوه بر صلاحیت ذاتی که دعاوی حقوقی مانند الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید و ابطال سند و اعلام بطلان سند که در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است بایستی آگاه باشیم که صلاحیت محلی نیز به محل وقوع مال بازمی گردد.

۴.اشتباه در صلاحیت شورا

الف)اگر شما در مورد این ملک نیاز به تامین دلیل داشته باشید تا بتوانید در دعوی خود از آن بهره ببرید طرح این دعوی در شورای حل اختلاف همان ملک صورت می گیرد و و طرح دعوی در شورای حل اختلاف غیر از محل وقوع ملک اشتباه بزرگی است.

ب) دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست مگر در خصوص تخلیه و یا تامین دلیل که در شورا رسیدگی می شود.

۵.اضافه گویی در دعاوی ملکی ممنوع:

مورد دیگر در مورد استعلامات در دعاوی ملکی است که باید بدانید که در هر پرونده ملکی استعلام ملک مورد دعوی،از اداره ثبت اسناد و املاک، از ملزومات رسیدگی است و نیازی نیست این موضوع در قسمت خواسته درج گردد.

6.اشتباه در عنوان خواسته :

طرح خواسته غیر منجز اشتباه بزرگی است که ممکن است موجب رد شدن دعوی شما شود. خواسته در دعوی ملکی بایستی منجز باشد و بایستی آدرس ملک به صورت دقیق درج شود.

7.مشخص نکردن قیمت منطقه ای ملک مورد دعوی:

این موضوع دعوی شما را بلاتکلیف خواهد گذاشت و قسمت ارجاع حاضر به ارجاع پرونده به شعبات نخواهد شد. اصولا در دعاوی ملکی قیمت منطقه ای ملک، محاسبه می شود و بر این اساس بهای خواسته تعیین می شود. به موجب قانون بهای خواسته از نظر هزینه دادرسی و امکان تجدید نظرخواهی همان مبلغی است که در دادخواست قید شده است . مگر اینکه ترتیب دیگری معین کرده باشد. ضمنا مالی و غیر مالی بودن دعوی بسیار حائز اهمیت است. دعاوی ملکی اکثریت دعاوی مالی محسوب می شوند. دعاوی غیر مالی چون دعوی رفع تصرف عدوانی- تخلیه ملک استیجاری ،فسخ اجاره وغیره و دعاوی مالی چون دعوی الزام به تنظیم سند رسمی- خلع ید- الزام به اخذ پایانکار و غیره است.

8.اشتباه در ذکر نام خواندگان دعوی:

اشتباه دیگری که اشخاص در طرح دعاوی مرتکب می شوند در مورد آوردن نام خواندگان دعوی است. اهمیت نام بردن خواندگان یک دعوی و نحوه ارتباط ایشان به آن دعوی از اهم امور دادخواست تلقی می شود. خواهان یک دعوی باید بداند که آن دعوی را به طرفیت چه اشخاصی مطرح کند. در مورد دعاوی ملکی این موضوع زمانی اهمیت پیدا می کند که شما در مورد یک سند عادی دادخواستی را ثبت می کنید. این درحالی است که مالک رسمی را نمی شناسید یا می شناسید. ولیکن هیچ حلقه اتصالی میان مالک و خویش ندارید. دراین مواقع بدانید که مهم ترین اقدام شما یافتن این حلقه اتصال است چرا که بسیاری از قضات معتقدند شما بایستی دلایل طرح یک دعوی را پیش از طرح آن در اختیار داشته باشید. بنابراین گزیری نیست جز فراهم کردن مدارک مربوط به تمامی خواندگان دعوی.

کمک گرفتن از یک وکیل دعاوی ملکی زهرا کوچکی نژاد در تمامی مراحل طرح دعاوی بسیار راه گشاست.

یکی از بیشترین مواردی که ما در استان گیلان با آن سر و کار خواهیم داشت مربوط به شورای روستا و قوانین و تاییده گرفتن از آنهاست. همواره میتوانید برای مشاهده قوانین دعاوی ملکی استان گیلان به لینک زیر مراجعه کنید و مطالب زیر را مطلالعه کنید.